„Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.”

Art. 7. Kodeksu cywilnego stanowi element polskiego systemu prawnego od 1965 r. Wyraża on domniemanie prawne dobrej wiary, zagadnienia obecnego już w prawie rzymskim.

Stan faktyczny
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2022 r. w sprawie o sygnaturze II CSKP 1038/22 opiera się na następującym stanie faktycznym:
Działka o powierzchni 6,52 hektara należała do pewnej rodziny. Prawo własności przechodziło z pokolenia na pokolenie w drodze dziedziczenia. Pani J., na potrzeby niniejszego artykułu zwana dalej panią Jolantą, nie była jednak w stanie osobiście zajmować się działką ze względu na zły stan zdrowia. Zawarła ustne porozumienie z pobliskim PGRem, aby nieruchomość była używana przez organizację w zamian za opłacanie podatku rolnego.

Opisywany PGR został rozwiązany w 1992 r. Jego grunty przeszły pod zarząd Agencji Własności Rolnej, która wydzierżawiła je panu M. dalej określanego w tym artykule mianem pana Marka. W 2004 r. pan Marek wykupił od AWR uprzednio wydzierżawione grunty. Dwa lata później pan Marek przypadkowo zorientował się, że nie jest właścicielem jednej z działek.

Ze względu na niepowodzenie ustalenia prawowitego właściciela, do Sądu Rejonowego w Mławie wpłynął wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Sprawa zakończyłaby się szybko, jednak do postępowania włączyli się spadkobiercy pani Jolanty. Sąd w Mławie nie miał dla nich dobrych wieści, gdyż w ocenie składu orzekającego do zasiedzenia rzeczywiście doszło.

Sąd Okręgowy nie podzielił oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji zarzucając między innymi niepełne postępowanie dowodowe i częściowo błędne zastosowanie przepisów prawa materialnego. W konsekwencji czas niezbędny do zasiedzenia został nienależycie przeliczony, zatem ostatecznie do przeniesienia własności nie doszło. Niepomyślny rozwój wydarzeń skłonił pana Marka do złożenia skargi kasacyjnej.

Decyzja Sądu Najwyższego
Pierwszy z kluczowych w tej sprawie faktów bezpośrednio dotyczy art. 7. Kodeksu cywilnego – w tej konkretnej sytuacji dobra wiara polegająca na władaniu rzeczą z uzasadnionym, choć błędnym przekonaniem, iż jest się właścicielem nie miała miejsca. Dlaczego? Warunkiem utrzymania dobrej wiary jest przekonanie posiadacza o prawie własności rzeczy oraz zachowanie odpowiedniej staranności. Zdaniem spadkobierców pani Jolanty owa staranność nie miała miejsca, gdyż wykazano w Sądzie Okręgowym, że choć akt notarialny poświadczał o przeniesieniu własności z AWR na pana Marka szeregu działek wchodzących w skład terenów dawnego PGRu, nieruchomość o powierzchni 6,52 hektara nie znalazła się w spisie. Zatem gdyby pan Marek naniósł granice działek na mapę, zorientowałby się, że jednej brakuje.

Drugim kluczowym faktem jest to, że pan Marek nie był posiadaczem wystarczająco długo. Doliczenie do zasiedzenia czasu, gdy nieruchomością zarządzała AWR także nie wystarcza. Z kolei czas korzystania z rzeczy przez PGR nie zalicza się do zasiedzenia, gdyż zarządcy PGR nigdy nie uznawali nieruchomości za swoją własność. Dwa opisane powyżej fakty skłoniły Sąd Najwyższy do utrzymania wyroku drugiej instancji, niekorzystnego dla pana Marka.

Podsumowanie
Dobra wiara okazuje się w wielu sytuacjach istotną kwestią do rozstrzygania sporów o nieruchomości, szczególnie tych o skomplikowanej sytuacji prawnej dodatkowo utrudnionej przez upływ czasu. Choć dobra wiara jest często utożsamiana z instytucją prawną kompleksowo chroniącą interesy posiadacza, nie należy zapominać o spełnieniu ustawowych kryteriów, a te, choć rzadziej wspominane, odgrywają kluczową rolę zarówno w omawianej sprawie pana Marka, jak i w tysiącach innych sporów.

M.Z.