Do grona najistotniejszych decyzji życiowych wiele osób zalicza zakup nieruchomości – domu, mieszkania lub samej działki. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się temu zjawisku z perspektywy prawnej.
Krok I
Warto poświęcić czas na zabezpieczenie swoich interesów przed zakupem niż mierzyć się z konsekwencjami po zakończonej transakcji. W tym kontekście należy wspomnieć przede wszystkim o uzyskaniu wypisu z ksiąg wieczystych. Dzięki temu można upewnić się kto jest właścicielem nieruchomości, a dodatkowo czy przedmiot transakcji nie posiada żadnych obciążeń prawnych takich jak służebność lub hipoteka, o których uprzednio nas nie poinformowano. Celowym byłoby przejrzenie również archiwalnych wpisów w księdze wieczystej, tj. w ramach odpisu zupełnego księgi, którą również możemy uzyskać zdalnie, jeśli znamy numer KW.
Krok II
Kolejnym sposobem na zabezpieczenie swoich interesów jest zawarcie umowy przedwstępnej określonej w artykule 389. Kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wspomnianym przepisem jest to „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy”. Ponadto, w jej treści obecne są wiążące postanowienia dotyczące chociażby ceny, formy zapłaty, stron umowy i oznaczenia przedmiotu transakcji. Przed podpisaniem dokumentu warto sprawdzić zawarte w nim detale – przykładowo czy wskazane mieszkanie znajduje się dokładnie w miejscu nam przedstawionym (numer lokalu, piętro itp.) oraz czy stroną umowy na pewno jest podmiot wskazany w księdze wieczystej – osoba fizyczna lub osoba prawna.
Umowa przedwstępna może, choć nie musi, wprowadzać mechanizm zadatku lub zaliczki, które mają istotne znaczenie dla ochrony interesu zarówno sprzedającego, jak i kupującego (w przypadku zadatku).
Krok III
Najważniejszy element całego przedsięwzięcia, jakim jest zakup nieruchomości to oczywiście sporządzenie aktu notarialnego. Próba przeniesienia własności nieruchomości w jakikolwiek inny sposób nie wywoła żadnych skutków prawnych.
Strona sprzedająca powinna dostarczyć dla notariusza dokument będący potwierdzeniem nabycia nieruchomości. Może to być akt notarialny dokumentujący sprzedaż, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, akt darowizny, akt nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia
Akt notarialny gotowy do podpisu powinien zawierać określenie miejsca sporządzenia, dane notariusza oraz siedziby jego kancelarii, dane stron biorących udział w czynności prawnej oraz oświadczenia woli. Dokument sporządzony przez prawnika może ponadto zawierać stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu oraz stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu.
Krok IV
Po zakupie nieruchomości dobrze jest dopełnić jeszcze kilku formalności. Po pierwsze, kupujący musi zapłacić podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Po drugie, warto zaktualizować dane właściciela zawarte w księgach wieczystych (może za nas zrobić to notariusz). Po trzecie, dobrym pomysłem jest szybkie skontaktowanie się z dostawcą mediów i przeniesienie umów na siebie (na podstawie protokołu przekazania liczników). Po czwarte, o zmianie właściciela lokalu należy powiadomić spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Ostatnią sprawą do załatwienia jest złożenie deklaracji dotyczącej wywozu odpadów do właściwej jednostki samorządu terytorialnego.
M.Z./M.S.