W ramach rozpoczętej współpracy ze Stowarzyszeniem Poszkodowanych przez deweloperów „Stop Patodeweloperce” pragnę zwrócić uwagę na ogólne zagadnienia związane z odpowiedzialnością deweloperów za wady, które ujawniają się w przekazywanych przez nich nieruchomościach.
Nieuczciwi sprzedawcy niejednokrotnie oferują do odbioru nieruchomości, które zawierają defekty. Wady te mogą wynikać z zaniedbania po stronie dewelopera (np. brak należytego przygotowania terenu do budowy, użycie słabej jakości materiałów, błędy wykonawcze) lub z przyczyn niezależnych od sprzedawcy (np. osiadanie budynku). Niezależnie od genezy problemu – wady te powinien co do zasady usunąć deweloper.
Problemy z którymi spotykamy się najczęściej to:
- pękanie ścian i sufitów, spowodowane zawilgotnieniem lub osiadaniem budynku,
- niewłaściwe przeprowadzenie drenażu (odwodnienia) działki, co skutkuje jej zalewaniem lub np. pęknięciami drogi dojazdowej,
- usterki w lokalu np. szczelin w drzwiach, pęknięte szyby, odklejające się listwy etc.
W zależności od rozmiaru problemu oraz postawy dewelopera możliwe jest podjęcie różnego rodzaju działań. W szczególności należy pamiętać o:
- niezwłocznym zgłoszeniu dostrzeżonych wad np. w ramach protokołu odbioru lokalu (w postaci załącznika)
- udokumentowaniu usterek, w szczególności przez ich usunięciem (wykonanie zdjęć, nagrań, pokazanie specjaliście, który będzie mógł poświadczyć tę okoliczność w sądzie)
- wykonaniu wyceny defektów (choćby w postaci wyceny prac naprawczych)
- w poważniejszych wypadkach – wykonanie ekspertyzy, która określi co jest przyczyną wystąpienia wady.
Po dokonaniu ww. działań należy skierować oficjalne wezwanie do dewelopera np. w postaci wezwania do dokonania napraw (potocznie nazywane reklamacją). W zależności od tego, czy deweloper zareaguje na wezwanie (oraz w jaki sposób) – możliwe jest podjęcie różnego rodzaju działań, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (w szczególności w ramach tzw. rękojmi za wady) lub tzw. ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).
Warto pamiętać również o terminach dot. zgłoszenia wad, aby nie doszło do przedawnienia roszczeń z nimi związanych. Dla przykładu roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku co do zasady przedawniają się z upływem 5 lat, licząc od dnia odbioru lokalu/domu (art. 568 § 1 k.c.). W tym czasie należy zatem stwierdzić wadę. Natomiast już po jej stwierdzeniu mamy tylko rok, aby żądać usunięcia wady, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpić od umowy (art. 568 § 2 i 3 k.c.). Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 § 6 k.c.)
Celem bardziej precyzyjnego określenia możliwości działań czy otrzymania sugestii co do kontaktu z ekspertami – proszę o kontakt z Kancelarią lub Stowarzyszeniem, które profesjonalnie zajmuje się pomocą w takich przypadkach. Link do strony Stowarzyszenia to: https://stoppatodeweloperce.pl/