Najem powstaje w drodze zawarcia umowy między wynajmującym a najemcą o treści tworzącej zobowiązanie oddania rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za czynsz. Umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej, ale jest to rekomendowany sposób nawiązania stosunku najmu.

Najem tradycyjny
Jest to uregulowana w Kodeksie cywilnym oraz tzw. ustawie o ochronie praw lokatorów – najprostsza i zarazem najpopularniejsza forma udostępniania mieszkań. Niestety najem tradycyjny ma również swoje wady, a do nich z pewnością zaliczyć można m.in. niepraktyczny sposób rozwiązywania sporów między stronami umowy. Dzieje się tak, ponieważ wygaśnięcie umowy najmu lub zaleganie z płatnościami czynszu przez najemcę nie stanowi podstawy do wszczęcia egzekucji i wydalenia lokatora. Możliwość pozbycia się niechcianego lokatora daje dopiero uzyskanie prawomocnego wyroku sądu wraz z klauzulą wykonalności, co jest bardzo czasochłonne.

Najem okazjonalny
Naprzeciw problemowi niepraktycznego rozwiązywania sporów między wynajmującymi a najemcami wychodzi rozwiązanie prawne przewidziane w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tzn. ustawa o ochronie praw lokatorów).

Umowę tworzącą najem okazjonalny może zawrzeć jedynie właściciel lokalu będący osobą fizyczną i jednocześnie nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Okres umowy nie może być dłuższy niż 10 lat. Dodatkowo, do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którego treści najemca zgadza się na poddanie się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu na podstawie postanowień umowy najmu okazjonalnego. Obowiązkiem najemcy jest także wskazanie lokalu, w którym może mieszkać po przeprowadzeniu hipotetycznego opróżnienia lokalu.

Prawa i obowiązki
Niezależnie od formy najmu, wynajmujący i najemca mają pewne prawa i obowiązki. Wynajmujący ma przede wszystkim obowiązek wydania lokalu w stanie przedstawionym w umowie, utrzymywanie lokalu w takim stanie przez czas trwania umowy oraz zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z chociażby wodą, gazem i prądem. Prawem wynajmującego jest przede wszystkim wybranie najemcy, ustanowienie kaucji oraz zmiana wysokości czynszu z zachowaniem okresu wypowiedzenia wskazanego w umowie.

Obowiązkiem najemcy jest nade wszystko regulowanie w terminie określonego w umowie czynszu, korzystanie z lokalu zgodnie z postanowieniami umowy oraz niepogarszanie stanu lokalu. Do praw najemcy można zaliczyć przykładowo prawo do prywatności w lokalu, nienaruszalność miejsca zamieszkania bez prawomocnego wyroku sądu w przypadku najmu tradycyjnego lub rozwiązania umowy w przypadku najmu okazjonalnego. Należy także wspomnieć, iż najemca ma prawo żądać dokonania przez wynajmującego napraw wad lub awarii powstałych w skutek działania niezależnego od najemcy. Jeśli wynajmujący zwleka z przeprowadzeniem takiej naprawy, najemca może dokonać jej samodzielnie na koszt wynajmującego.

M.Z.