Epidemia koronawirusa (COVIS-19) skutkowała nie tylko negatywnymi konsekwencjami gospodarczymi i społecznymi. Jednym z bardziej optymistycznych tendencji stało się zainteresowanie rodzinnymi ogródkami działkowymi, zwanymi ROD. Wiele osób doceniło walory posiadania własnego kawałka ziemi, na którym można spędzać czas i uprawiać rośliny. Przed zakupem działki warto jednak pamiętać o kilku kwestiach.

Prawo do rodzinnego ogródka działkowego nie jest tożsame z prawem własności. Nie jest to nawet ograniczone prawo rzeczowe. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych wskazuje na tzw. „prawo do działki”, które definiuje jako ustanowiony zgodnie z ustawą tytuł prawny uprawniający do korzystania z działki. Z art. 27 ust. 1 ustawy wynika natomiast, że „ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej”. Docelowo uznać należy, że „prawo do działki” jest uprawnieniem związanym z umową dzierżawy, do której zastosowanie mają również przepisy Kodeksu cywilnego, w tym art. 693 i n. k.c. Wartość ROD określa nie cena gruntu (albowiem on nie stanowi naszej własności) lecz „wyposażenia działki”, czyli nasadzeń, domku i innych obiektów etc.

Prawo do działki jest jednak zbywalne (art. 41 ustawy), wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków podlegającego podziałowi (art. 40 ustawy) oraz w pewnym sensie podlega dziedziczeniu (art. 38 ustawy). Zbycie działki następuje w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Celem zawarcia umowy warto skorzystać ze wzoru umowy, dostępnego na oficjalnej stronie Polskiego Związku Działkowców, albowiem do skuteczności przeniesienia prawa do działki niezbędne jest zatwierdzenie przez stowarzyszenie ogrodowe (art. 41 ust. 2 ustawy), czyli zarząd danego ROD. Prawo do działki może być przeniesione jedynie na osobę fizyczną (a zatem nie np. na spółkę) oraz małżonków. Partnerzy (konkubenci) nie mogą wspólnie podpisać umowy na przeniesienie prawa do działki. Jedna osoba może posiadać tylko jedno prawo do działki (art. 27 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 38 ustawy w razie śmierci działkowca prawo do działki, które przysługiwało mu wspólnie z małżonkiem – przypada żyjącemu małżonkowi. Jeżeli małżonek działkowca nie posiadał prawa do działki to może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny, pod rygorem wygaśnięcia prawa do działki. Z chwilą wygaśnięcia prawa do działki w następstwie niedokonania czynności przez małżonka działkowca – roszczenie o ustanowienie prawa do działki po zmarłym przysługuje innym osobom bliskim. Roszczenie to wygasa w terminie 3 miesięcy od dnia powstania. Ustanowienie prawa do działki nie może nastąpić przed upływem terminu wygaśnięcia roszczenia. W razie zgłoszenia się kilku uprawnionych, o ustanowieniu prawa do działki rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba zgłaszająca się korzystała z działki ze zmarłym.

Zwracam również uwagę, że rodzinne ogródki działkowe mogą być posadowione na gruncie samorządowym lub Skarbu Państwa.  W przypadku zmiany przeznaczenia tych gruntów (np. pod budowę drogi) – korzystanie z działki może okazać się niemożliwe. Działkowcowi przysługuje jednak prawo do działki zamiennej w przypadku likwidacji ROD lub jego części (art. 39 ustawy). Przed zawarciem umowy nabycia prawa do działki warto jednak przejrzeć plany zagospodarowania przestrzennego obszaru, na którym położony jest ROD oraz regulamin ROD, aby zwrócić uwagę np. na kwestię dot. rozpalania ognia czy innych zapisów porządkowych.

Nabycie ogródka działkowego może okazać się również dość kosztowne. Ceny zbycia tego prawa w Warszawie w II kwartale 2020 r. przekraczały kwotę 35.000 zł (działki mogą mieć powierzchnię do 500 m2 – art. 2 pkt 2 ustawy). Do tego należy doliczyć tzw. wpisowe, dla osób nabywających działkę (może sięgać nawet 2000 zł). Nadto działkowcy ponoszą tzw. opłaty ogrodowe z tytułu mediów, ochrony, utrzymania porządku i czystości etc. Od zbycia ROD należy uiścić podatek dochodowy (zbywający), ale tylko od wartości wyposażenia i nasadzań oraz tylko wówczas, jeśli zbycie działki nastąpiło przed upływem 6 miesięcy od jej nabycia.

Adwokat Michał Sieruga