Służebność jest prawem do korzystania z określonej nieruchomości będącej własnością innej osoby. Kodeks cywilny przewiduje trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą i służebność przesyłu.
Służebność gruntowa
Stanowi obciążenie na rzecz właściciela innej nieruchomości, zwanej władnącą, polegające na umożliwieniu korzystania z nieruchomości obciążonej w ograniczonym zakresie lub na zakazie dokonywania pewnych działań.
Służebność czynna dotyczy ograniczonego korzystania z nieruchomości obciążonej na przykład poprzez korzystanie z drogi albo pobieranie wody.
Służebność bierna dotyczy zakazu dokonywania pewnych działań takich jak przeprowadzenie budowy lub prowadzenie upraw.
Co do zasady służebność gruntowa jest ustanawiana w drodze zawarcia umowy. Jest w tej kwestii wymagana forma aktu notarialnego będąca jednocześnie podstawą do odnotowania służebności w księgach wieczystych. Umowa musi zawierać treść i zakres służebności oraz określenie odpłatnego lub bezpłatnego charakteru tego prawa.
Celem służebności gruntowej może być jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości. Ma ona być wykonywana w taki sposób, by w jak najmniejszym stopniu utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność nie wygasa w momencie sprzedaży nieruchomości – jest ona nierozerwalnie połączona z rzeczą, a nie osobą właściciela.
Najczęściej spotykaną formą służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Ma to miejsce, gdy dana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. W związku z tym, poprzez umowę lub orzeczenie sądu, część obszaru sąsiednich działek może zostać przekształcona w drogę.
Służebność osobista
Ustanowienie służebności osobistej możliwe jest jedynie w odniesieniu do konkretnej osoby, na jej rzecz obciąża się daną nieruchomość. Czyni się tak w celach alimentacyjnych. Przykładowo, w ten sposób można prawnie zezwolić danej osobie na zamieszkiwanie w domu będącym naszą własnością.
Warto pamiętać, iż służebność trwa najpóźniej do śmierci uprawnionego. W nielicznych sytuacjach istnieje możliwość zamiany służebności na rentę.
Służebność przesyłu
W polskim prawie służebność przesyłu pojawiła się dopiero wraz z nowelizacją Kodeksu cywilnego w 2008 roku. Od tego czasu możliwe jest ustanowienie obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy mające na celu utrzymywanie przez niego infrastruktury takiej jak wodociągi, kanalizacja, przesył gazu i energii elektrycznej znajdującej się na prywatnej działce.
Ustanowienie tego typu służebności może odbyć się na podstawie umowy w formie aktu notarialnego lub poprzez orzeczenie sądu. Służebność przesyłu, tak samo jak służebność gruntowa, może być odpłatna lub bezpłatna.
M.Z.