Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest rzymską instytucją prawną polegającą na nabyciu własności ze względu na wystarczająco długie posiadanie. To rozwiązanie pełni w prawie przede wszystkim funkcję stabilizacyjną.

Przesłanki zasiedzenia
Polskie prawo przewiduje trzy warunki, jakie należy spełnić, by móc zasiedzieć daną nieruchomość. Są nimi: posiadanie samoistne, ciągłość posiadania oraz określony upływ czasu. Zgodnie z artykułem 336. Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada daną rzeczą jak właściciel.

Przez ciągłość posiadania należy rozumieć, iż osoba chcąca dokonać zasiedzenia musi być posiadaczem nieruchomości w sposób nieprzerwany. Utrata posiadania spowoduje rozpoczęcie całej procedury na nowo wraz z ponownym odliczaniem czasu do zasiedzenia.

W kwestii upływu czasu prawo przewiduje termin 20 i 30 lat zależnie od dobrej lub złej woli.

Dobra wiara
Bona fides to pojęcie odnoszące się do intencji osoby, niezależnie od rezultatu, jaki przyniosły podjęte przez nią działania. Występuje, gdy osoba w momencie rozpoczęcia okresu zasiedzenia ma błędne przekonanie o przysługiwaniu jej prawa do danej nieruchomości. Wyznaczenie dobrej wiary jest istotne jedynie na początku procedury, zanik dobrej wiary w trakcie upływu czasu do zasiedzenia nie ma żadnych skutków prawnych. Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze trwa 20 lat i obecnie jest raczej rzadkością. Przyjmuje się m.in., że jeśli nieruchomość posiada księgę wieczystą to nie może zostać zasiedziana w dobrej wierze.

Zła wiara
Mala fides polega z kolei na tym, że osoba chcąca stać się właścicielem danej nieruchomości wie, że przykładowo działka lub dom należą do innej osoby. To rozwiązanie prawne było szczególnie często stosowane w odniesieniu do przedwojennych nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym. Wiele osób w trakcie wojny zginęło lub nigdy nie powróciło do swoich domów z innych względów, stąd możliwość zasiedzenia nieruchomości w złej wierze okazała się niezwykle praktycznym rozwiązaniem z prawnego punktu widzenia. Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze trwa 30 lat.

Przykład
Państwo Malinowscy kupili działkę budowlaną w Nowej Wsi. Wybudowali dom, mieszkali w nim od 40 lat. W pewnym momencie podjęli decyzję o sprzedaniu nieruchomości. W trakcie zamieszczania ogłoszenia okazało się, że nieznaczna część działki jest tak naprawdę gruntem należącym do gminy, a oznaczenie go jako działka prywatna wynika z błędu geodety. W takiej sytuacji państwo Malinowscy mogą przed sądem wnioskować o zasiedzenie gruntu gminnego, gdyż byli oni nieprzerwanymi posiadaczami samoistnymi w dobrej wierze przez co najmniej 20 lat

Wyjątki
Zasiedzenie ma charakter ograniczony, gdy przykładowo mamy do czynienia z nieruchomościami publicznymi takimi jak drogi, cmentarze, parki, place etc. W przypadku nieruchomości publicznych możliwe jest ich zasiedzenie najwcześniej z datą 1 października 2005 roku albowiem do 1990 roku możliwie jest doliczenie jedynie połowy okresu posiadania (najczęściej 15 lat). Zasiedzenie nie jest również możliwe w przypadku dzierżawy, najmu lub użyczenia, albowiem takie posiadanie ma charakter zależny.

M.Z.