Zagadnienie poruszane w niniejszym artykule może wydawać się wielu osobom obce. Jest tak jedynie pozornie, gdyż quoad usum jest popularną formą prawnej regulacji sposobu korzystania z nieruchomości. Co stoi za ową popularnością? Można zaryzykować stwierdzenie, iż quoad usum jest często komfortowym sposobem rozwiązania niekomfortowej sytuacji.
Od strony prawnej
Zawarcie umowy quoad usum między współwłaścicielami nieruchomości powoduje wyodrębnienie określonej części np. działki, domu lub mieszkania do wyłącznego użytku. Współwłasność nie zostaje w ten sposób zniesiona, jednak dzięki temu możliwe jest chociażby wynajęcie części domu, ogrodu lub miejsca parkingowego bez potrzeby porozumiewania się z pozostałymi właścicielami. Co więcej, uzyskiwane w ten sposób korzyści nie podlegają dzieleniu ze względu na udziały we własności. To samo dotyczy także poniesionych kosztów.
W praktyce
Pojęcie quoad usum jest nierozerwalnie powiązane z faktem występowania współwłasności. W polskich realiach prawnych ma to również częsty związek z prawem spadkowym. Spadkobiercy, na rzecz których zapisano nieruchomość, często stają się jej współwłaścicielami. W wielu przypadkach powoduje to trudności natury praktycznej. Co jeśli spadek obejmował nadmorską działkę, na której znajdują się domki wynajmowane turystom? Kto powinien płacić za ich konserwację? Kto może czerpać korzyści z wynajmu? Umowa quoad usum ma wobec tych pytań wymiar profilaktyczny – umożliwia wskazanie odpowiedzi nawet przed wystąpieniem potencjalnego sporu między współwłaścicielami.
Uchwycenie quoad usum na przykładach
I Dwóch braci otrzymało w spadku dwupokojowe mieszkanie. Pierwszy z nich, Kacper, przedstawił plan kosztownego remontu. Drugi, Wiktor, nie był do tego pomysłu przekonany. Dzięki podpisaniu umowy quoad usum Kacper zorganizował remont w jednym pokoju. Odświeżoną przestrzeń następnie wynajął wymagającemu najemcy. Wiktor zaś ucieszył się
od razu wynajmując przypisaną mu część mieszkania osobie o mniejszych wymaganiach.
II Kilkanaście osób odziedziczyło budynek wielorodzinny. Współwłasność nie regulowała jednak sposobu korzystania z przestrzeni służącej do postoju samochodów.
W drodze umowy quoad usum udało się przypisać poszczególne miejsca parkingowe konkretnym spadkobiorcom, dzięki czemu uniknięto potencjalnych konfliktów.
III Pani Danuta kupiła mieszkanie na parterze bloku należącego do wspólnoty mieszkaniowej. Jej główną motywacją okazała się możliwość korzystania z ogródka przed tarasem, gdyż Czaruś, ukochany królik pani Danuty, mógłby spędzać tam czas. Pani Danuta zagwarantowała sobie wyłączność do korzystania z ogródka i zapobiegła np. włączeniu tego miejsca w skład wspólnego obszaru zielonego przed budynkiem dzięki podpisaniu umowy quoad usum z innymi współwłaścicielami nieruchomości.
Forma
Kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń dotyczących sposobu zawarcia umowy, zatem wiążąca może być forma dorozumiana, ustna i pisemna. Należy jednak zwrócić uwagę, iż odtworzenie niespisanych postanowień może okazać się problematyczne przed sądem. Chcąc zabezpieczyć się przed taką sytuacją jednocześnie wzbogacając się o pewność, że projekt umowy nie pozostawia nadmiernego pola do interpretacji, warto zwrócić się o poradę do doświadczonego prawnika.
M.Z.