W ramach poprzedniego artykułu skupiliśmy się na aspekcie prawno-karnym wejścia do mieszkania osoby, która w nim nie przebywa od jakiegoś czasu. Dotyczyło to również właściciela lokalu, a taka próba wejścia  do lokum może być potraktowana jako naruszenie miru domowego. Co istotne jednak, aspekt karny tej sytuacji jest zbieżny z aspektem cywilnym.

Według przepisów art. 366 i następne Kodeksu cywilnego – przepisy prawa polskiego chronią instytucję posiadania. Posiadanie (nie mylić z potocznym określeniem przestępstwa z art. 62 ustawy o przeciwdziałaniu narkomanii) jest stanem faktu, w odróżnieniu od np. własności, która jest stanem prawa. Docelowo, aby posiadać rzecz nie musimy posiadać tytułu prawnego do niej – wystarczy sam fakt posiadania. Dotyczy to również mieszkania. Jeśli zatem zajmujemy mieszkanie, bez względu na podstawę – to możemy być uznani za jego posiadacza.

Do zaistnienia stanu posiadania niezbędny jest sam fakt objęcia władztwa nad rzeczą (tzw. corpus) oraz uwewnętrzniona chęć posiadania (animus). Posiadanie może mieć charakter samoistny – tzn., że traktujemy rzecz jak swoją własność lub zależny – wówczas korzystamy z rzeczy, akceptując jednak, że nie jesteśmy jej właścicielem (i tak się nie zachowujemy). Posiadaniem zależnym jest np. korzystanie z lokalu na podstawie umowy najmu. Jeśli mamy przesłanki sądzić, że posiadamy rzecz zgodnie z prawem – jesteśmy posiadaczami w tzw. dobrej wierze. Jeśli wiemy, że rzecz nie stanowi naszej własności lecz mimo to z niej korzystamy – można nas uznać za posiadaczy w złej wierze.

Niezależnie od formy posiadania – podlega ono ochronie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 1978 r. sygn. akt III CRN 136/78). Esencja tychże przepisów sprowadza się bowiem o przeciwdziałaniu samowoli poprzez np. wyrzucanie lokatorów siłą z mieszkania po ustaniu stosunku najmu. Prawo chroni zatem posiadacza, niezależnie od rodzaju posiadania. Zgodnie zatem z treścią art. 342 k.c. …Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze…

Esencją zagadnienia tego artykułu jest zatem fakt, że jeśli jeden ze współwłaścicieli opuścił lokal to utracił jego posiadanie (o ile zrobił to dobrowolnie). Drugi współwłaściciel, który nadal pozostaje w lokalu – korzysta zatem z ochrony posiadania. Jest to zatem niezależne od przepisów dotyczących ochrony własności (np.  art. 222 Kodeksu cywilnego). Zgodnie zatem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1985 r. sygn. akt I CR 152/85 …Ustanowiony w art. 342 k.c. zakaz naruszania posiadania ma charakter bezwzględny, chroni każde posiadanie i odnosi się także do osoby uprawnionej, a więc nawet właścicielowi nie wolno naruszać posiadania wykonywanego bezprawnie przez inną osobę względem jego rzeczy…

Dopełnieniem tej tezy jest zapis art. 346 k.c. zgodnie z którym …Roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania… O współposiadaniu nie może być mowy, jeśli jedna osoba nie korzysta z rzeczy. Docelowo, druga osoba ma prawo do korzystania z ochrony posiadania.

Jakie zatem korzystający z mieszkania ma możliwości ochrony swoich praw? Możemy wyróżnić w sumie trzy instytucje na podstawie Kodeksu cywilnego:

  1. a) obrona konieczna (art. 343 § 1 k.c.), tj. instytucja podobna do tej w prawie karnym (art. 25 k.k.) polega na bieżącym przeciwdziałaniu naruszeniu posiadania np. poprzez zabranie sprzętu służącego do rozkręcania naszego zamka w drzwiach,
  2. b) dozwolona samopomoc (art. 343 § 2 k.c.), tj. niezwłocznego przywrócenia stanu poprzedniego po naruszeniu posiadania np. zamontowanie nowego zamka w drzwiach, zdejmując poprzedni, zamontowany przez naruszającego (czyli to już trzeci zamek z kolei); przy stosowaniu tego rozwiązania nie można jednak stosować przemocy,
  3. c) roszczenie posesoryjne (art. 344 § 1 i 2 k.c.), tj. skierowanie powództwa do sądu rejowego o przywrócenie naruszonego posiadania (np. oddanie kluczy) lub zaniechanie dalszych naruszeń; należy pamiętać, że powództwo musi został złożone najpóźniej w ciągu roku od dnia naruszenia.

Adw. Michał Sieruga