Wyrokiem Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie z dnia 20 października 2025 r., wydanym w sprawie o sygn. II C 2662/25 – Sąd uznał, że opłata za użytkowanie wieczyste obejmuje również tą część gruntu, z której użytkownik wieczysty faktycznie nie korzysta na skutek wywłaszczenia przez m.st. Warszawy na drogę publiczną. Zdaniem Sądu dopóki wpis w księdze wieczystej nie ulegnie zmianie (tj. nie zostanie zmniejszony wymiar działki objętej użytkowaniem wieczystym), to użytkownik powinien ponosić opłatę, mimo, że nie ma już możliwości korzystania z tejże części nieruchomości.
Od wskazanego rozstrzygnięcia została wywiedziona apelacja. Zdaniem strony skarżącej, wykładnia art. 232 § 1 i 2 w zw. z art. 233 oraz art. 238 k.c. prowadzi do konkluzji, że użytkownik wieczysty ponosi opłaty jedynie za tą część działki, która w przypadku wywłaszczenia nieruchomości (jej faktycznego odebrania) pozostała w jego władaniu. W innym wypadku mielibyśmy do czynienia z sytuacją, w której podmiot ponosi opłaty za prawo z którego nie może korzystać, z przyczyn leżących po stronie organu samorządu. Tym samym nie sposób zgodzić się z konkluzją zawartą w treści wyroku odnoszącej się do treści art. 12 ust. 4d „specusatwy”. Przepis ten stanowi bowiem o faktycznym wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego, a nie możliwości pobierania opłaty za użytkowanie wieczyste (czy podwyższenia opłaty) z tego tytułu.
Niezrozumiała zdaniem skarżącego jest sytuacja, w której użytkownik wieczysty musiałby płacić za tą część gruntu, której nie użytkuje (podważenie esencji prawa użytkowania wieczystego), jak również musiałby ponosić opłaty za korzystanie z działki stanowiącej przedmiot prawa własności m.st. Warszawy oddany do użytku publicznego (jako droga), a zatem za działkę przeznaczoną do celów publicznych. Tego rodzaju zobowiązanie również pozostaje w sprzeczności z zasadą ekwiwalencji świadczeń.
Jak zakończy się przedmiotowy spór – czas pokaże, a raczej pokaże Sąd Okręgowy w Warszawie.
M.S.