Zakup mieszkania (w szczególności pierwszego) to zdecydowanie spore przeżycie. Może się zdarzyć, że taką transakcję będziemy zawierać tylko raz w życiu. Podyktowane jest to m.in. wymiarem wartości takiego składnika majątku. Dlatego też decyzja w przedmiocie zakupu nieruchomości musi być nie tylko przemyślana, ale również poprzedzona właściwym przygotowaniem.

Pomijam w tym zakresie kwestię wyboru wymarzonego mieszkania czy kwestię ceny. W tym zakresie zwrócę tylko uwagę, aby… właśnie – zwrócić uwagę na to, co kupujemy. W przypadku mieszkania może bowiem oznaczać, że zakupu podlega prawo własności, ale również przedmiotem obrotu może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czyli de facto ograniczone prawo rzeczowe, które jest najczęściej tańsze niż własność i wymaga dodatkowego „wykupienia”. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi posiadać księgi wieczystej, ale dobrze byłoby, aby „księga hipoteczna” została założona. Pozwoli to uniknąć ewentualnych problemów związanych z wadami prawnymi  lokalu czy też wynikających z wadliwego wystawienia zaświadczenia ze spółdzielni. W przypadku lokali spółdzielczych to zaświadczenia stanowią podstawę przeniesienia prawa.

Samą treść księgi wieczystej warto przejrzeć nie tylko w ramach podstawowego wpisu, ale w ramach wersji „zupełnej”, a zatem również w przy uwzględnieniu wpisów historycznych (np. hipotek  w ramach działu IV czy podstaw przejścia prawa w ramach działu II). W przypadku nieruchomości gruntowych istotne jest zapoznanie się również z planami zagospodarowania przestrzennego dot. działki, aby nie dowiedzieć się nagle, że np. nie będziemy mogli zabudować gruntu wymarzonym, kilkupiętrowym budynkiem.

Sama umowa przedwstępna (lub od razu przenosząca własność) powinna odnosić się do dokumentów dostarczonych do notariusza, w tym m.in. zaświadczeniu o braku zameldowania osób w lokalu, informacji o braku prowadzonej tam działalności gospodarczej, zaświadczeniu o braku zalegania z opłatami (np. na rzecz wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni), zaświadczeniu o braku zaleganiu z podatkami i opłatami np. za użytkowanie wieczyste jak również wykonany audyt energetyczny. Warto także zerknąć do umowy stanowiącej podstawę nabycia prawa przez sprzedającego oraz zaświadczenia dot. uregulowania spraw podatkowych (np. po dziedziczeniu lub darowiźnie) a także kwestii wypisu z ewidencji gruntów oraz zaświadczenie, że działka nie będzie podlegać zalesianiu. Te ostatnie dokumenty poprosi o przyniesienie każdy notariusz, więc nie powinno stanowić to zaskoczenia. Warto jednak dopytać o kwestie podatkowe związane nie tylko z podatkiem PCC (które płaci kupujący), ale również ewentualnie podatkiem PIT, a nawet VAT (jeśli nieruchomości zbywa przedsiębiorca lub spółka).

Jeśli nieruchomość nabywana jest z środków z kredytu (co się niestety dość często zdarza, jeśli nie zajmujcie się Państwo obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny) to zawarcie umowy nabycia lokalu będzie miało charakter dwuetapowy – umowa przedwstępna oraz umowa przenosząca własność. Warto zatem pamiętać, aby umowa przedwstępna zawierała najważniejsze zapisy umowy docelowej, a także warunki związane z płatności raty należności, w tym z środków z kredytu. Zwróćcie Państwo uwagę na terminy (z odpowiednim zapasem dłuższym niż wynika to z umowy kredytowej – na wszelki wypadek), wartość raty (bank może wypłacić nieco mniejszą kwotę – lepiej to przewidzieć) oraz numer rachunku (aby środki nie zostały przesłane tam gdzie nie powinny). Zapytajcie sprzedającego, czy w stosunku do niego nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne, aby środki nie trafiły przypadkowo do komornika zamiast do banku, który następnie nie będzie chciał wykreślić hipoteki.

Ostatecznie, warto w przypadku nabycia nieruchomości zasięgnąć opinii adwokata lub radcy prawnego – koszt takiego audytu nie będzie tak duży jak szkoda, jaką można doznać, jeśli nabędziemy nieruchomość zawierającą wady prawne.

M.S.