Jak wynika z powszechnego powiedzenia „kredyt łączy bardziej niż małżeństwo”. Czasami okazuje się to prawdą. Kredyt na zakup mieszkania najczęściej zabezpieczony jest hipoteką. Hipoteka „podąża” za mieszkaniem, tzn. pozostanie na nieruchomości pomimo rozwiązania związku małżeńskiego. Skutkuje to praktycznym pytaniem – czy w razie podziału majątku między byłymi małżonkami hipoteka ta będzie brana pod uwagę? Czy w przypadku, gdy jedno z małżonków przejmie nieruchomość na własność – będzie musiało spłacić byłego małżonka z wartości rynkowej mieszkania po odliczeniu hipoteki czy zupełnie jej nie uwzględniając? Odpowiedź na te pytania nie jest taka oczywista.

Kwestia dot. uwzględnienia zobowiązania z hipoteki przy podziale nieruchomości była przedmiotem licznych orzeczeń oraz publikacji prawniczych. Orzecznictwo w tym przedmiocie nie było jednolite. Zwolennicy „odliczania hipoteki” odnosili się m.in. do kwestii realnej wartości nieruchomości.  Hipoteka w sposób ewidentny obniża wartość nieruchomości (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r. sygn. akt II CSK 650/12). Druga strona, twierdziła natomiast, że hipoteka nie powinna być brana pod uwagę albowiem w ramach sprawy o podział majątku sąd dzieli jedynie aktywa a nie pasywa (vide m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2019 r. wydane w sprawie o sygn. akt I CSK 713/17).

Wydawało się, że dyskusje te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w ramach postanowienia z dnia 26 stycznia 2017 r., w sprawie o sygn. akt I CSK 54/16. Z konkluzji tego orzeczenia wynika zatem teza, że …w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej sąd – ustalając wartość wchodzącego w skład majątku wspólnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, obciążonego hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy – uwzględnia wartość rynkową tego prawa, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego… Wydaje się zatem, że kwestia ta została przesądzona!? Nic bardziej mylnego.

Sąd powszechne nadal potrafią orzekać w oparciu o pierwszą z teorii zgodnie z którą od wartości rynkowej nieruchomości powinniśmy odliczać wartość hipoteki i dopiero tak uzyskana różnica podlega podziałowi między małżonkami. Dla przykładu, jeśli Pan X i Pani Y są właścicielami nieruchomości o wartości 800.000 zł, z aktualnym zadłużeniem hipotecznym na kwotę 400.000 zł, a ich udziały w majątku wspólnym są równe to Pani Y może żądać przyznania jej na własność nieruchomości, przyjęcia na siebie dalszej spłaty kredytu oraz spłaty na rzecz Pana X jedynie w kwocie 200.000 zł (a nie jak wynika z wysokości udziału – 400.000 zł).

W podanym wyżej przykładzie, prawo, które wchodzi w skład majątku wspólnego obciążone jest zadłużeniem o wysokości 50 % wartości rzeczonego prawa. Zależność ta zyskuje na znaczeniu właśnie w sytuacji, w której prawo to przyznawane jest jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli. Gdyby Pani Y stała się jedynym właścicielem prawa do nieruchomości, to realna wartość tego składnika majątku, po uwzględnieniu obciążenia, byłaby niższa, aniżeli wartość rynkowa tożsamego prawa do nieruchomości, nieobciążonego hipoteką. W ujęciu cywilistycznym, ten transfer uprawnień nie zmienia bowiem relacji pomiędzy bankiem i kredytobiorcą (uczestnikiem). W tejże sytuacji, na płaszczyźnie stosunków między stronami to Pani Y stałaby się jedynym obowiązanym do dalszego spłacania zadłużenia, a to z uwagi na przysługujące jej prawo, obciążone hipoteką oraz istniejącą umowę kredytową, której jest stroną. Argumentem, przemawiającym za stosowaniem obowiązującego dotychczas sposobu podziału zadłużonych nieruchomości są konsekwencje, jakie niesie ze sobą zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego, przez któregokolwiek z pozostałych dłużników. Niezależnie bowiem od tego, kto zaprzestałby spłaty zadłużenia, a w konsekwencji, doprowadziłby do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, to oczywistym jest, iż bank skierowałby w pierwszej kolejności egzekucję do składnika, na którym ciąży zabezpieczenie jego wierzytelności, a więc nieruchomości objętego podziałem. To z kolei oznacza, iż pozycja Pani Y w takim układzie praw i obowiązków, byłaby zdecydowanie korzystniejsza. Niesprawiedliwym byłoby więc przyznanie Pani Y nieruchomości obciążonej, a więc oczywistego wyboru dla wierzyciela do objęcia wnioskiem egzekucyjnym i jednoczesne obciążenie jej obowiązkiem spłaty na rzecz byłego małżonka.

Reasumując, pomimo formalnego zakończenia dyskusji w powyższym przedmiocie – w praktyce nadal spotykamy się z orzeczeniami, które opierają się na założeniu odmiennym, niż prezentowane przez zwolenników „pomijania hipoteki”. Roszczenie zawarte w sprawie o podział majątku oparte na ww. poglądzie nadal zatem mają szansę powodzenia.

Adw. Michał Sieruga